KGAL - PropertyClass England 2

Auf einen Blick

Materialanforderung

Kurzbeschreibung

Marktsituation

Wirtschaft UK:
In der Vergangenheit konnte Großbritannien andere EU-Länder regelmäßig mit seinem Wirtschaftswachstum übertreffen. Ausgehend von einem sehr hohen Niveau musste Großbritannien in den Jahren 2008 sowie 2009, geprägt durch die Finanzkrise und die allgemeine weltwirtschaftliche Lage, einen Rückgang des Wirtschaftswachstums (Prognose für das BIP 2009: - 3,8%) und einen damit einhergehenden Anstieg der Arbeitslosenquote auf 7,8% (Stand Juni 2009) verzeichnen. Ökonomen rechnen ab 2010 wieder mit einem leichten Anstieg des BIP (0,1%) sowie des Konsums.

Büromarkt London:
London verfügt über einen der größten und transparentesten Immobilienmärkte weltweit. Das weltweit tätige Immobilienunternehmen LaSalle veröffentlicht den „European Regional Economic Growth Index“ (E-REGI), der diejenigen Städte Europas identifiziert, bei denen die Immobiliennachfrage mittelfristig gesehen am höchsten prognostiziert wird. 2008 verteidigte London in diesem Index den ersten Platz unter 91 Städten, gefolgt von Paris und München. Generell bietet der britische Immobilienmarkt neben seiner hohen Transparenz weitere vorteilhafte Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments. So gilt z. B. das englische Mietrecht als vermieterfreundlich. Mietanpassungen werden grundsätzlich nur nach oben durchgeführt. Marktüblich sind zudem „FRI“-Mietverträge („Full Repairing and Insuring Lease“), bei denen der Mieter in der Regel alle Betriebs- und Bewirtschaftungskosten der Immobilie einschließlich der Versicherungen trägt. So kann das Vermieterrisiko reduziert werden. Darüber hinaus ist es in Großbritannien üblich, sehr langfristige Mietverträge abzuschließen.

Investitionsvorhaben

Herausragende Merkmale: - Langfristiger Mietvertrag über rund 19 Jahre ohne vorzeitiges ordentliches Kündigungsrecht
- Mieter mit bester Bonität, zum Großteil staatlich finanziert
- 100% Eigenkapitalinvestment
- Prominente Lage am Südufer der Themse: zentral zwischen Tower Bridge und der Tate Gallery of Modern Art
- Hochwertiger Neubau nach modernstem Standard
- Die Fondsimmobilie erfüllt die Nachhaltigkeitskriterien des renommierten Umweltzertifikats BREEAM mit „sehr gut“
- Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen von 5,75% p.a. steigend auf 6,5% p.a. bezogen auf die Kapitaleinlage

Immobilien: Lage:
Southbank erstreckt sich entlang des Südufers der Themse. Southbank ist mit seiner enormen Entwicklung im gewerblichen und kulturellen Bereich über die letzten zehn Jahre einer der dynamischsten Stadtteile Londons. Das Stadtviertel wurde durch die Ausweitung des touristischen und gewerblich geprägten Londoner Stadtkerns über die Themse hinaus wieder neu entdeckt und belebt. Seit vier Quartalen weist Southbank die niedrigste Leerstandsrate aller Londoner Teilmärkte auf. Das Fondsobjekt verfügt über eine sehr gute öffentliche Verkehrsanbindung. Die London Bridge Station mit ihren beiden U-Bahnlinien Jubilee Line und Northern Line sowie dem direkten Anschluss an den Zug- und Busverkehr liegt nur knapp 500 Meter entfernt. Die London Bridge Station ist von allen fünf Flughäfen binnen 25 bis 60 Minuten erreichbar.

Gebäudebschreibung:
Die Baufertigstellung des Gebäudes 30 Park Street ist am 23.12.2008 erfolgt. Der frei stehende Baukörper erstreckt sich über acht oberirdische Geschoße. Die Immobilie bietet im Erdgeschoss und in den ersten fünf Stockwerken 4.724 qm Büroflächen. Der Kaufpreis der Fondsimmobilie beträgt GBP 30.460.000. Die Höhe des Kaufpreises wurde in einem Wertgutachten der Sachverständigenfirma Cluttons LLP, London, als angemessen bestätigt.

Vermietung: Die gesamte Bürofläche des Gebäudes (Erdgeschoss und erstes bis fünftes Obergeschoss) ist langfristig bis 2028 an die Hyde Housing Association Limited vermietet. Hyde ist ein zu großen Teilen staatlich finanziertes Unternehmen, das sich um die Förderung von sozialem Wohnraum kümmert. Neben der Verwaltung von Bestandsobjekten spielen Neubauprojekte eine ebenso bedeutende Rolle. Mit mehr als 44.550 Wohneinheiten ist Hyde einer der führenden Anbieter für bezahlbaren Wohnraum in England. Der Mieter nutzt die Büroflächen des Gebäudes als neuen Hauptgeschäftssitz in London derzeit nur teilweise selbst. Die Mietflächen im Erdgeschoss sowie im ersten bis dritten Obergeschoss wurden an andere Unternehmen untervermietet. Hyde verfügt noch über weitere Büros im Großraum London, die nach Auslaufen der jeweiligen Mietverträge im Gebäude 30 Park Street konzentriert werden sollen. Die Mietzahlungen an die Fondsgesellschaft erfolgen ausschließlich über den Hauptmieter Hyde. Der Vermieter ist aber berechtigt, gegebenenfalls direkt auf die Untermieter bezüglich der Mietzahlungen zuzugreifen.
Das Mietverhältnis beginnt mit dem 29.09.2008 und läuft für die Dauer von 20 Jahren. Das Mietverhältnis hat damit ab dem erstmaligen Beitrittstermin zur Fondsgesellschaft (31.10.2009) noch eine Laufzeit von rund 18 Jahren und 11 Monaten und endet mit Ablauf des 28.09.2028.

Wirtschaftliche und steuerliche Rahmendaten

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf: Einzahlung der Einlage und Ausschüttungen/Entnahmen erfolgen grundsätzlich in GBP, sind aber auch in EUR möglich.

Einzahlung:
- Die Mindestbeteiligung beträgt grundsätzlich GBP 10.000 zuzüglich 5% Agio. Bei Zeichnung einer höheren Beteiligung als GBP 10.000 muss dieser Betrag stets auf volle GBP 1.000 lauten.
- Die Einzahlung des gesamten Eigenkapitals (inklusive Agio) erfolgt zum 31.10.2009
- Das öffentliche Angebot endet spätestens am 29.09.2011 oder mit Vollplatzierung.

Kapitalrückflüsse:
Die prognostizierten laufenden Ausschüttungen/Entnahmen betragen 5,75% p.a. steigend auf 6,5% p.a. in 2022 bezogen auf die Kapitaleinlage sowie einer Schlussausschüttung aus dem Veräußerungserlös von rund 109,5%. Als Berechnungsgrundlage wurde mit einem Verkaufsfaktor von 14,15 kalkuliert. Die Ausschüttungen erfolgen jeweils nachschüssig zum 30.04. des Folgejahres, erstmals zum 30.04.2010.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption: Investoren erzielen mit Ihrer Beteiligung Einkünfte aus Vermietung nach dem DBA. Da die Immobilie in Großbritannien belegen ist, unterliegt der Investor mit seinen Einkünften hieraus nach britischem Steuerrecht ebenfalls der Besteuerung. Die Steuersätze für die Vermietungseinkünfte betragen in Großbritannien grundsätzlich 20% oder 40%, je nach Einkommen. Investoren, die Staatsbürger Deutschlands, der restlichen EU sind, können einen altersabhängigen persönlichen Freibetrag in Anspruch nehmen. Die ersten GBP 37.400 über dem Freibetrag werden mit 20%, darüber liegende Erträge mit 40% besteuert. Ab dem Steuerjahr 2010/2011 wurde für Einkommen über GBP 150.000 eine Steuerrate von 50% angekündigt. Die nach dem DBA in Großbritannien zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich in Deutschland von der Besteuerung freizustellen. Für Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien im EU-Ausland findet der Progressionsvorbehalt keine Anwendung.

Finanzierung: Die Finanzierung in Höhe von rund GBP 37,28 Mio. ist vollständig über Kommanditkapital und Agio vorgesehen. Die KG Allgemeine Leasing GmbH&Co. (KGAL) garantiert die vollständige Einzahlung und Platzierung des erforderlichen Kommanditkapitals.